Как правильно принять квартиру в ЖК Люберецкий от застройщика?

ЖК
Автор: Astramak

Специально для вашего удобства была составлена подробная, пошаговая памятка по приемке квартиры от застройщика.

Сценарий проведения приемки

Подробнее обо всех пунктах будет рассказано ниже.

  1. Осмотр квартиры;
  2. Подпись акта осмотра с Вашими формулировками;
  3. Устранение замечаний;
  4. Возврат на пункт 1 (в случае выявления замечаний);
  5. Подпись акта приема-передачи (для купивших через ЖСК — акт допуска в квартиру);
  6. Отказ от подписания договора с УК.

Подготовка к приемке квартиры

1. Получение оповещения от ПИК о готовности вашей квартиры по СМС.

2. Запись на приемку квартиры:

  • по телефону Отдела заселения ПИК 8-800-500-00-20;
  • через личный кабинет на официальном сайте ПИК;
  • при личном присутствии в офисе заселения по адресу: г. Люберцы, ул. Весенняя, д. 14 (бывший корпус 10), со стороны строящегося корпуса 8.1.

3. Встреча с сотрудником ПИК и подтверждение личности.

Необходимо явиться всем лицам, указанным в договоре, на основании которого ВЫ приобретали квартиру. Необходимые документы:

  • договор ДДУ/ЖСК;
  • паспорт;
  • доверенность по шаблону застройщика, если один из участников договора не сможет присутствовать на осмотре;
  • для нерезидентов РФ – нотариально заверенный перевод паспорта.

Необходимо предоставить копии паспорта и договора ДДУ/ЖСК (копии могут сделать сотрудники ПИК, но для экономии времени, лучше предоставить их сразу).

Если в договоре ДДУ/ЖСК указаны несколько лиц, то на приемку квартиры должны явиться все представители.

Осмотр квартиры

В день записи на осмотр квартиры, после подтверждения личности и факта участия в долевом строительстве, менеджер застройщика пригласит Вас на процедуру осмотра. Ваша цель, как участника долевого строительства и будущего собственника жилплощади, заключается в том, чтобы убедиться в отсутствии серьезных недостатков.

Прежде чем подписывать акт, необходимо тщательно осмотреть квартиру, убедиться в отсутствии дефектов. А если они имеются (что происходит очень часто), зафиксировать их в специальном смотровом листе (есть у представителя застройщика).

НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ АКТ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ДОВОЛЬНЫ КАЧЕСТВОМ РАБОТ!

Осмотр квартиры – дело, требующее предельного внимания и скрупулезности. Вам и только Вам решать, как осуществлять данную процедуру: своими силами или же с привлечением компании, профессионально оказывающей данный тип услуг. Каким бы ни было Ваше решение, ниже представлен перечень проверок, на которые стоит обратить внимание.

 

На что стоит обратить внимание при осмотре квартиры:

  • Соответствие фактической площади замерам. Размеры помещений должны быть такими же, как и в договоре купли-продажи. При возникновении сомнений можно организовать процедуру повторного замера БТИ и в случае ошибки получить назад уплаченные за несуществующие квадратные метры средства).
  • Ровные стены. После измерения площади нужно проверить, ровные ли стены, — для этого можно замерить ширину и длину каждого помещения в начале и в конце, а также у пола и у потолка. Отклонения по вертикали не могут составлять больше 1 см, по горизонтали — больше 0,3 см на метр длины.
  • Стыки и швы. Герметичность монтажных стыков и панельных швов — одно из главных требований безопасности жилья. Попадание влаги в места, где проходит проводка, может привести к замыканию или даже пожару. Кроме того, в углах стен не должно быть потемнений или следов грибка — эти признаки выдают плохую изоляцию, в результате чего стена промерзла.
  • Окна и двери. Окна и двери должны легко и без усилий открываться и плотно закрываться. Чтобы проверить, насколько герметично прилегает оконная створка к раме, можно приложить к ней лист бумаги и закрыть окно. Если вытащить бумагу не получится или для этого необходимо приложить значительные усилия, значит, створка отрегулирована и окно не будет пропускать воздух и влагу. Также стеклопакеты должны быть без повреждений, а щели между рамой и окном обработаны герметиком, чтобы избежать появления грибка. Установка окон должна быть проведена ровно, с достаточным количеством монтажной пены между рамой и стеной. Возьмите с собой строительный уровень, чтобы проверить вертикальность монтажа рамы, либо откройте окно и убедитесь, что в любом положении створки она стоит на месте и не закрывается/открывается.
  • Вентиляция. Вентиляция на момент первого осмотра уже должна функционировать. Чтобы проверить ее, можно воспользоваться зажигалкой или листом бумаги. Если при поднесении к вентиляционной решетке пламя отклоняется в сторону, а лист бумаги «приклеивается», значит, вентиляция находится в рабочем состоянии.
  • Электричество. Проверьте соответствие номера квартиры и номера на электрическом щитке. Электросчетчик должен быть опломбирован. Для проверки напряжения при себе желательно иметь фазовую отвертку и мультиметр. В наиболее часто используемой для электроснабжения потребителей однофазной электрической сети напряжением 220 В нормально допустимые отклонения напряжения находятся в пределах ±5%. То есть диапазон напряжения 209-231 В является нормальным. По результатам проверки необходимо снять показания электросчетчика.
  • Счетчики воды. Необходимо убедиться, что на всех выведенных в квартиру трубах водоснабжения установлены опломбированные счетчики. В месте установки счетчиков не должно быть каких-либо протечек. Счетчики воды устанавливаются близко к трубе-стояку, не скрадывая пространство помещения. Трубы должны быть покрыты слоем теплоизоляции. Необходимо снять показания счетчиков по результатам проверки!
  • Отопление. Система отопления в идеале должна укомплектовываться кранами Маевского для выпуска воздуха, а также регуляторами температуры. При монтаже радиаторов соблюдаются следующие параметры: расстояние от пола — минимум 6 см; от подоконника до верхнего края радиатора — 5 см; от стены до радиатора — 25 мм. Необходимо снять показания счетчиков по результатам проверки!
  • Канализация. Первое, что нужно помнить – наличие луж, стекающих капель и любой влаги в районе стояков недопустимо! Если вы видите что-то из этого – значит, где-то нарушена гидроизоляция, и квартиру в таком виде принимать ни в коем случае нельзя. Все стояки должны быть абсолютно сухими. Все стояки канализации должны быть установлены строго вертикально (используйте уровень для проверки) и прикреплены к стене, они не должны шататься и, тем более, заваливаться. Все тройники (разветвления на канализацию) должны быть установлены на уровне 5-6 см от пола. На тройниках, и в целом на всех трубах канализации, ни в коем случае не должно быть повреждений или каких-либо вмятин.
  • Кондиционирование. Проверьте крепление корзины для кондиционера. Она должна быть закреплена надежно, конструкции корзины должны быть хорошо прокрашены, без следов ржавчины под покрытием.

Кроме оценки состояния вашей квартиры необходимо оценить состояние мест общего пользования (лифтовые холлы, лестничные клетки, помещения консьержа, входные группы и т.д.) Не должно быть никаких трещин, сколов и прочих дефектов. Состояние мест общего пользования может многое рассказать о качестве дома в целом. В случае, если вы обнаружите в подъезде трещины на стенах, отколотую плитку, перекошенные стеклопакеты или двери, то подобные дефекты обязательно окажутся и в квартире. Кроме того, нужно обратить внимание на то, есть ли в подъезде строительный мусор. Квартиру должны сдавать после завершения работ в доме, и вывоз мусора — задача застройщика, а отнюдь не новоселов.

Никто не имеет право ограничивать Вас по времени осмотра. Вы можете делать фото или снимать видео процесса.

 

Составление акта осмотра и дальнейшие шаги

После того, как Вы провели осмотр квартиры и мест общего пользования, менеджер должен пригласить Вас обратно в офис для фиксации всех выявленных нарушений и подписания акта осмотра квартиры. Ознакомьтесь с перечнем нарушений, который Вам даст менеджер: все ли нарушения отражены, корректна ли, с вашей точки зрения, формулировка нарушений.

Каждый покупатель имеет право отказаться от приемки квартиры, если считает ее некачественной. Не стоит закрывать глаза на недочеты и подписывать акт, следуя уговорам представителей застройщика. Требуйте соблюдения закона и устранения недостатков.

Внимание! Не допускайте двойственности формулировок – настаивайте исключительно на Вашем описании выявленного дефекта! Подписывайте все листы акта осмотра! Требуйте только письменного подтверждения застройщика о выявленных нарушениях! Добросовестный застройщик всегда пойдет Вам навстречу и оперативно устранит дефекты. Очень важно не поддаваться устным обещаниям сотрудника об устранении замечаний, либо о невозможности их исправить.

При наличии замечаний застройщик должен их устранить в сроки, установленные Вашим договором. Далее процедура осмотра квартиры повторяется, и только если Вас все устроит, то Вы подписывает Акт приема-передачи квартиры.

 

Подписание Акта приема-передачи

Перед подписанием АПП Вам должны выдать:

  1. ключи от квартиры, домофона и почтового ящика;
  2. пожарный рукав и ключ от пожарного крана;
  3. счетчики отопления по количеству батарей (в корпусе 1 они уже установлены на батареи);
  4. термостаты по количеству батарей;
  5. паспорта на все счетчики.

А ТЕПЕРЬ ГЛАВНОЕ: Вам могут отказать в предоставлении вышеперечисленного и подписании АПП, ссылаясь на то, что сначала вы должны подписать договор с УК «ПИК-Комфорт». Данное требование незаконно, даже если оно прописано в вашем договоре ДДУ/ЖСК и предлагаемом к подписи АПП (более подробно будет описано далее).

Помните, что УК «ПИК-Комфорт» не является стороной Вашего договора с Застройщиком. Поэтому отказ Застройщика в подписании АПП или выдаче необходимых документов, обусловленный этим — нарушение законодательства, требующее отражения в акте осмотра Вашей Квартиры. На основании этого у вас есть полное право обратиться в правоохранительные органы.

Также вы можете сказать менеджерам, что возьмете все ненужные вам документы «почитать домой, чтобы спокойно их изучить и потом подписать». Возвращать же им их назад Вас никто никогда не заставит.

 

Нюанс для купивших квартиру в ЖК Люберецкий через ЖСК «На Авиамоторной улице».

Вместо Акта приема-передачи Вы будете подписывать Акт «о допуске в квартиру», поскольку Застройщик еще не оформит к этому моменту все документы на ЖСК. Примерный срок получения АПП в этом варианте покупки — около полугода.

В остальном процедура приемки квартиры ни чем не отличается от той, что действует для купивших квартиру по ДДУ.

 

Отказ от подписания договора с УК «ПИК-Комфорт»

Договор с УК «ПИК-Комфорт» является навязанным и не требует обязательного подписания с Вашей стороны. Требование его подписи противоречит ст. 161 Жилищного Кодекса РФ, которая регламентирует выбор УК только через открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления:

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (…), а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (…).

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного ч. 4 настоящей статьи открытого конкурса (…).

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса (…) допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 настоящей статьи открытый конкурс (…)

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между <собственником>, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом (…).

А также ч. 2 ст. 16 Закона №2300-1 «О защите прав потребителей»:

Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг).

Кроме того, это идет в разрез с ч. 4 ст. 11 ФЗ №153 «О защите конкуренции»:

4. Запрещаются иные соглашения между хозяйствующими субъектами (...), если установлено, что такие соглашения приводят или могут привести к ограничению конкуренции. К таким соглашениям могут быть отнесены, в частности, соглашения:

1) о навязывании контрагенту условий договора, невыгодных для него или не относящихся к предмету договора (необоснованные требования о передаче финансовых средств, иного имущества, в том числе имущественных прав, а также согласие заключить договор при условии внесения в него положений относительно товаров, в которых контрагент не заинтересован, и другие требования).

Также незаконно и навязывание заключения дополнительных соглашений к Договору с УК «ПИК-Комфорт» о предоставлении платных услуг (дежурные по подъезду, оборудование помещения для дежурных по подъезду, вывоз крупногабаритного мусора , обслуживание домофонных линий и прочих). Практически все из этих услуг оказываются в рамках тарифа «Содержание и Ремонт» в ваших квитанциях за коммунальные услуги. А такие возможные услуги как «дежурный по подъезду» (консьерж), «охрана» и прочие вообще не являются коммунальными и оказываются в рамках Гражданского Кодекса РФ. Соответственно требования об их «обязательности» не имеет никакой силы, как и то, что данные услуги не входят в компетенцию Общего Собрания собственников дома, о котором речь пойдет далее.

Также немаловажно, что на подпись Вам дадут «РЕШЕНИЕ СОБСТВЕННИКА ПОМЕЩЕНИЯ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ». Данный документ также подписывать не нужно, так как в дальнейшем эта бумага даст основание УК «ПИК-Комфорт» легализовать себя в обход положений ст. 161 ЖК РФ о выборе управляющей организации, указанными выше. Также этим решением УК будет «прикрываться» перед органами жилищного контроля для легализации всех дополнительных соглашений к договору управления.

Дело в том, что основным органом управления домом в рамках ст. 44-48 ЖК РФ является Общее Собрание Собственников (ОСС). И все решения, принятые на таком собрании, будут обязательны к выполнению для всех жителей дома, даже если кто-то голосовал против. Поэтому даже голосуя «Против» по всем пунктам, вы помогаете «ПИК-Комфорт» набрать кворум (необходимое минимальное число собственников) для признания их ОСС действительным.

Также не стоит бояться отказать сотрудникам из-за того, что вас оставят без коммунального обеспечения. На основании положений Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г.:

7. (…) Потребителю в жилом помещении не может быть отказано в предоставлении коммунальных услуг в случае отсутствия у потребителя заключенного в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Любые требования подписи любых документов кроме АПП при приемке квартиры, будь то устные, либо письменные, являются ничтожными. Любой суд признает их недействительными в связи с приведенными выше нормами законодательства РФ.

И напоследок…

Инициативная группа дома Юности, 13к1 (строительный адрес Корпус 1) в сентябре-октябре 2018 г. проводила переговоры с УК «ПИК-Комфорт» по пунктам договора управления, которые не устраивали жителей ЖК, а также по изменению повестки дня ОСС. И получили полный отказ по всем существенным для нас пунктам переговоров.

Не стоит доверять компании, которая не учитывает желание клиента при своей деятельности.